原标题：营改增对二手房市场影响有多大 减免年限和税率成关键3月13日，国家税务总局局长王军透漏，营业税改为增值税将在5月1日月实行，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面冲出，并将首次牵涉到自然人交纳增值税征管，如个人二手房交易。业内人士指出，此次营改增否将减少买卖双方的税负，影响整个二手房市场？主要各不相同否也有减免年限和税率。营改增,税率,二手房政策实施：原则只减不增据理解，早在2011年，营业税改为增值税之后开始在上海试点，主要从交通运输和现代服务业两大业务板块积极开展。2012年后逐步不断扩大试点范围，普及到全国多个城市。

由于大家多猜测房地产行业增值税税率为11%，而目前营业税税率多为5%，因此也引起了人们对于营改增转入房地产行业后否不会导致税负下降的忧虑。回应，广东省国税局副局长周家善回应，全面营改增首次牵涉到自然人交纳增值税征管，目前实施方案还包括征管规定还没出来，但营改增税负只减不增限于于所有营改增纳税人。同日，《中国税务报》刊登著名税务专家段文涛撰文章，明确指出:营改增后个人出售二手房交纳的增值税与原应缴的营业税将持平或有所上升。段文涛认为，近日有些媒体经常出现误解的情况，尤其是有关报导中所荐的例题，与增值税的涉及原理相符。

因为，按照有数的增值税管理规定，还有增值税的基本管理常识，个体工商户以外的其他个人(自然人)，无法被确认为一般纳税人，这就意味著出售二手房的个人不能按照小规模纳税人的计税方式，也就是简陋征收方式来计缴纳增值税。同时，按照财政部新闻发言人有关营业税改征增值税全面冲出期间，白鱼对税收优惠政策应以不予沿袭的阐释，原营业税对于二手房交易的涉及征免规定近于有可能以求沿袭。

但是，岛城业内人士则回应，目前青岛二手房市场上还有一部分房改房在流通，这类型房产都是多年前低价购入，甚至有些还是夹杂单位福利半买半送的形式，如今房子有可能刷了几倍或者几十倍好比。一旦他们有换房的必须，被征税增值税，数额是很难以置信的。市场影响：看减免年限和税率按照现行政策，出售多达2年(含2年)的普通住房减免营业税；出售严重不足2年的住房全额征税营业税；出售多达2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入乘以出售房屋的价款后的差额征税营业税。

一旦营业税改为增值税后，否某种程度拥有减免年限以及税率，如何设置沦为关键。如果一刀切，不另设减免年限，不致减少绝大部分交易对象的税收开销。

当前青岛二手房交易营业税的征税税率为5.6%为。以买入价为100万元的房产为事例，在减免年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交价。按照现行的政策，必须缴纳营业税为130万5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征税标准，即须要缴纳30万11%=3.3万元。

增值税的开销要大于征税营业税的开销。但是一旦房产从100万元涨了250万元。

按目前的营业税征税规定，则必须缴纳250万5.6%=14万元，如果按照假设11%的增值税的征税标准，则须要缴纳(250-100)11%=16.5万元。这时，征税的增值税就多达了营业税。不仅如此，如果应当变薄没减免年限，那么对于那些正处于减免年限的二手房而言，税费开销集中于。

如以上文为事例，总价130万元的房子，交易剩两年，二手房减免交纳营业税，而营改增后，则必须按多达的30万元征税营业税3.3万元，更加不必托一旦房产电子货币速度更慢的情况下必须交纳的增值税了。回应，业内人士回应，增值税究竟是减少还是增加税负，明确要看减免年限和税率。他告诉他记者，从内部消息获知，根据税务总局的众说纷纭，在实施方案中早已考虑到应以沿袭过去优惠政策，因此，他分析，如果能按照营业税2年的减免年限继续执行，还是不切实际的。

从国家实施该政策的目的看，主要是为了压制市场上的投机不道德，以2年时间来判断房产的持有人目的，也较为合理。

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